Mietenspiegel

Ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg

Der Hamburger Mietenspiegel ist nach herrschender Rechtsprechung die zuverlässigste Erkenntnisquelle für die ortsübliche Miete der von ihm erfassten Wohnungen. Vorsicht ist deshalb immer geboten, wenn eine Mieterhöhung mit Vergleichsmieten oder mit einem Sachverständigen-Gutachten begründet wird. Oft geschieht das, wenn eine höhere Miete verlangt wird, als die nach dem Mietenspiegel ortsübliche.
Da der Hamburger Mietenspiegel ein so genannter qualifizierter Mietenspiegel ist, muss der/die Vermieter:in, auch wenn er/sie sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt, zumindest das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld benennen.
Bei der Anwendung des Mietenspiegels soll nicht schematisch vorgegangen werden. Vor- und Nachteile der Wohnung sind durch angemessene Zu- und Abschläge auf den Mittelwert zu berücksichtigen.
Um den richtigen Wert für die jeweilige Wohnung zu finden, sind die Baualtersklasse und die Ausstattung der Wohnung maßgeblich. Besonders wichtig ist bei älteren Wohnungen, ob die Wohnung vermieterseitig mit einem Bad und mit einer Sammelheizung ausgestattet ist.
Bad: Nach den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel ist unter einem Bad „ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum (mit oder ohne WC) zu verstehen. Ein Bad wird in der Regel dann einen geringeren Mietwert haben, wenn genügender Raum zum An- und Auskleiden sowie ein Waschbecken fehlen.“
Sammelheizung: Eine Sammelheizung („Zentralheizung“) im Sinne des Hamburger Mietenspiegels ist vorhanden, wenn keine Brennstoffbefüllung von Hand erfolgt und die vorhandenen Heizkörper alle Räume der Wohnung angemessen erwärmen. Dies ist nicht der Fall, wenn einzelne unbeheizbare Räume nicht genügend Wärme aus den beheizten Räumen beziehen.
Bei Mieterhöhungen gleichgestellt sind Elektroheizungen, Gas-Etagenheizungen und Gas-Einzelöfen, wobei der Mietwert – insbesondere bei Nachtspeicher-Heizungen – geringer sein kann als bei einer echten Zentralheizung. Eine Nachtspeicherheizung bietet deutlich weniger Komfort. Sie muss rechtzeitig aufgeladen werden und ist im Einsatz daher nicht so flexibel wie andere Zentralheizungen. Zudem ist der Platzbedarf höher.

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