Renovierung und Schönheits-reparaturen

Vertragsklauseln, die der Mieterseite verbieten, ohne Erlaubnis des/der Vermieters:in von der „üblichen“ oder der „bisherigen“ Ausführungsart abzuweichen, sind unwirksam (BGH, VIII ZR 199/06, Urteil vom 28.3.2007).

Unter einer Pflicht zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung ist nur die Beseitigung grober Verschmutzungen zu verstehen. Darunter fällt beispielsweise nicht die Reinigung von Fenstern (BGH, Urteil vom 28.6.2006, VIII ZR 124/05). Diese sollten jedoch in den üblichen Zeitabständen gereinigt worden sein.

Sofern die Durchführung von Schönheitsreparaturen der Mieterseite obliegt, gehört zu den Schönheitsreparaturen gehört auch die Beseitigung vorhandender Dübellöcher. Braucht die Mieterseite Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen, können auch die Düberllöcher bleiben.

Etwas anderes kann gelten, wenn übermäßig viele Löcher gebohrt wurden. Dann kann die Vermieterseite die fachgerechte Beseitigung als Schadenersatz verlangen. Die Frage, ab wann von einem Schadenersatzanspruch auszugehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Formularklauseln, die dem/der Mieter:in während der laufenden Mietzeit Farbvorgaben machen, sind unwirksam, urteilte der BGH (Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR 224/07). Bei der Farbwahl ist der/die Mieter:in grundsätzlich nicht an Wünsche oder Vorstellungen der Vermieterseite gebunden.

Mehr dazu finden Sie im Abschnitt „Lackanstriche“.

Wenn in einem Formularmietvertrag nicht nur die Pflicht zur laufenden Renovierung auf den Mieter abgewälzt wird, sondern auch die Anfangs- und/oder die Schlussrenovierung, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen.

Auch der BGH hat in diesem Sinne eine Grundsatzentscheidung gefällt (Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02).

Die Formularklausel in älteren Ausgaben des „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“, wonach Mietende sich verpflichten, die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung in den üblichen Zeitabständen durchzuführen, und zwar erstmalig innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn, sowie bei Auszug die Mieträume in gutem dekorativem Zustand zurückzugeben, ist.

Mehr finden Sie auch unter den Abschnitten „Farbwahl“ und „Genossenschaftswohnungen“.

Eine Formularklausel, wonach die Mieterseite die Wohnung bei Beendigung des Vertrages „in gutem Zustand und guter Dekoration“ zurückzugeben hat, macht die gesamte Überwälzung der Renovierungspflicht auf den/die Mieter:in unwirksam.

Wird die Mieterseite durch eine Schönheitsreparaturenklausel verpflichtet, das Streichen „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ durchzuführen, ist ebenso unwirksam.

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Grundsätze enthält unser Info-Blatt Renovieren oder nicht? – Streitthema Schönheitsreparaturen.

Das Schleifen und Versiegeln eines Holzfußbodens ist nicht Mietersache und fällt nicht unter die üblichen Schönheitsreparaturen. Diese aufwendigen Arbeiten können dem Mieter auch nicht mit einer mietvertraglichen Formularklausel auferlegt werden.

In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu Genossenschafts-Mietverträgen und solchen des hamburgischen Wohnungsunternehmens SAGA heißt es teilweise, dass die Mieterseite bei den Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung der Vermieterseite „von der bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf. Diese Klausel und damit zugleich die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der BGH für unwirksam erklärt (VIII ZR 199/06, Urteil vom 28.3.2007).

Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung DNVp Februar 1995) einer Wohnungsbaugenossenschaft enthaltene Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterseite ist unwirksam, wenn für die Rückgabe bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt ist, dass der/die Mieter:in die fälligen Schönheitsreparaturen nachzuholen hat, und insoweit auf starre Renovierungsfristen Bezug genommen wird.

Weitere Einzelheiten nennt das Info-Blatt Unwirksame Renovierungsklauseln.

Eine Mietvertragsklausel, die der Mieterseite eine zeitanteilige Kostenbelastung für die bei Mietende noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auferlegt, ist im Prinzip zulässig. Wenn sie aber für die Berechnung der Quoten starre Fristen vorsieht, benachteiligt sie den/die Mieter:in unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06).

Der BGH hat mit Urteil vom 22.10.2008 die „Holzklausel“ in einem „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ für wirksam erklärt (VIII ZR 283/07). Vertragsmuster vor November 2006 enthielten die Formulierung: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Die Vermieterseite kann keinen Mietzuschlag verlangen, wenn sich die im Mietvertrag vorgesehene Überwälzung der Renovierungspflichten auf den/die Mieter:in als unwirksam erweist (BGH, VIII ZR 181/07, Urteil vom 16.7.2008). Anders liegt es bei preisgebundenen Wohnungen (“Sozialwohnungen”) (BGH, VIII ZR 177/09, Urteil vom 24. März 2010).

Sofern die Spuren starken Rauchens durch Schönheitsreparaturen – also z. B. Streichen, Tapezieren, Lackieren – zu beseitigen sind, schuldet der/die rauchende Mieter:in der Vermieterseite nur die erforderlichen Schönheitsreparaturen. Und wenn im Mietvertrag die Renovierungsarbeiten nicht wirksam zur Mietersache erklärt sind, kann der/die Vermieter:in bei Mietende keine Forderungen wegen der unrenovierten Räume stellen.

Schadensersatz kann der/die Vermieter:in dann nur verlangen, wenn der Zustand der Räume so schlimm ist, dass Schönheitsreparaturen nicht mehr genügen (BGH, VIII ZR 37/07, Urteil vom 5.3.2008).

Viele Vermieter verlangen von ihren Mietern nicht nur die laufenden Schönheitsreparaturen, sondern auch eine Schlussrenovierung. Jedoch: Eine solche Häufung von Renovierungspflichten kann dem Mieter formularmäßig nicht auferlegt. Die Folge ist, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02).

Enthält eine Mietvertrags-Formularklausel nur eine Schlussrenovierung, verlangt aber nicht die laufenden Schönheitsreparaturen von der Mieterseite, ist dies unwirksam, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu erfolgen hat (BGH VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).

Auch Wohnungsmieter können Renovierungs- und Reparatur-Aufwendungen steuerlich geltend machen.

Einzelheiten enthält das Info-Blatt Steuertipp: Haushaltsnahe Dienst- und Handwerksleistungen (41).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Vermieterseitenur noch 6 Monate lang – gerechnet ab Rückgabe der Wohnung – die Ausführung von Schönheitsreparaturen bzw. Kostenersatz wegen unterbliebener Renovierung verlangen.