Durchführung einer Modernisierung

Im Hinblick auf den Energiebedarf eines Wohngebäudes sowie im Hinblick auf die Effizienz der Heizungsanlagentechnik bilden sich immer stärker gesetzlich normierte Mindestanforderungen heraus. So sieht das Gebäudeenergiegesetz vor, dass beim Einbau einer Wärmepumpe deren Jahresarbeitszahl (Energiemenge, die unter Einsatz einer Kilowattstunde Strom erzeugt wird) mindestens bei 2,5 liegen muss. Es ist geplant, im Rahmen einer weiteren Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes im Jahr 2025 neue Mindestanforderungen an die energetische Beschaffenheit von Wohngebäuden im Neubau und nach Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen. Dabei ist noch offen, ob der Effizienzhausstandard 115, 100 oder 75 bei Bestandsgebäuden sowie der Effizienzhausstandard 55 oder 40 bei Neubauten Pflicht werden soll. Je größer die Sanierungstiefe, desto größer der abnehmende Grenznutzen.

Bei Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich um Bauarbeiten, die in der Regel durch Firmen durchgeführt werden, die hierzu auf Basis von Werkverträgen mit der Vermieterseite verpflichtet sind. Den Ausgleich einer Schlussrechnung können die Handwerksfirmen in der Regel erst nach Abnahme der Arbeiten verlangen. Dass Arbeiten abgenommen werden, liegt im Interesse der Mieter:innen, weil auf diese Art und Weise etwaige Mängel dokumentiert und später beseitigt werden können. Leider wird die formale Abnahme gerade bei größeren Maßnahmen häufig nicht durchgeführt. Hierauf sollten Sie deswegen drängen und gegebenenfalls festhalten, dass es nicht zu einer Abnahme gekommen ist. Dies hat auch Auswirkungen auf eine gegebenenfalls später geltend gemachte Mieterhöhung.

Um sich sämtliche Rechte zusichern, müssen Mieter:innen im Falle einer Auseinandersetzung mit der Vermieterseite Nachweise für behauptete Ereignisse oder Zustände liefern können. Dazu gehört bei der Geltendmachung von Minderungsansprüchen der Umfang der Beeinträchtigungen, sowie bei der Geltendmachung von Aufwendungsersatzansprüchen die Dokumentation, welche Ausgaben oder Arbeiten erforderlich waren und weshalb die Vermieterseite das nicht erledigt hat. Daher empfiehlt es sich, ein Protokolle zuführen und Fotos zu machen, solange die Arbeiten andauern.

Nach dem Gesetz muss eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahme geduldet werden. Dulden heißt, geschehen lassen, nicht aktiv unterstützen. Wenn Sie also aufgefordert werden, für Baufreiheit zu sorgen, selbst die Wohnung zu reinigen oder Ähnliches, müssen Sie dem nicht Folge leisten. Jedwede Aufwendungen, die Ihnen durch die Baumaßnahmen entstehen, sind Ihnen zu ersetzen. Dazu gehören nicht nur Umzugskartons, Abdeckmaterial oder Reinigungsmittel, sondern auch Ersatz für die Arbeitszeit. Der Stundensatz ist allerdings nach der Rechtsprechung recht gering, je nach Tätigkeit zwischen 10,00 und 20,00 €. Über den Umfang der Aufwendungen ist Beweis zu erbringen, notieren Sie also alle Ausgaben und Aufwendungen, die Sie hatten.

Mindert sich aufgrund von Modernisierungsarbeiten der Gebrauchswert der Mietsache, darf auch die Miete gemindert werden. Allerdings verpflichtet das Gesetz die Mieterseite, während der ersten drei Monate einer Modernisierungsmaßnahme die volle Miete zu zahlen. Nur wenn es sich bei parallel durchgeführten Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen klare Beeinträchtigungen durch die Erhaltungsmaßnahmen ergeben (z.B. Erneuerung der Abwasserleitungen) kann auch innerhalb der ersten drei Monate der Baumaßnahmen die Miete aufgrund der Einschränkungen wegen der Erhaltungsmaßnahmen gemindert werden.