Kündigung durch Vermieter

Die Kündigung eines mitvermieteten Bodenraums ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die Vermieterseite muss darlegen, dass anstelle des Dachbodens neuer Wohnraum in zulässiger Weise zur Vermietung errichtet werden soll. Kellerräume können gekündigt werden, wenn im Zuge einer Neuaufteilung zusätzliche Abstellflächen für die neu geschaffenen Wohnungen entstehen sollen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Für den Wegfall der Abstellräume können Mieter:innen eine angemessene Kompensation verlangen; oft werden Einmalzahlungen vereinbart, in einigen Fällen auch eine Senkung der Kaltmiete.

(Während Mieter:innen einen Mietvertrag über Wohnraum im Regelfall ohne eine besondere Begründung kündigen können, müssen Vermieter:innen in den allermeisten Fällen einen wichtigen Grund haben.) Ein wichtiger Grund für Vermieter:innen einen Mietvertrag zu kündigen, ist Eigenbedarf. Damit machen sie geltend, den Wohnraum für sich selbst, für eine zum Haushalt gehörende Person oder für Familienangehörige zu benötigen. Zu den Familienangehörigen zählen außer Kindern, Enkeln und Eltern auch Geschwister und deren Kinder.

Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben erläutert werden. Wie genau die Erläuterung zu sein hat, ist nicht klar geregelt. Jedenfalls muss sich die Mieterseite in groben Zügen ein Bild von der Eigenbedarfssituation machen können. Wesentlich ist, dass die Vermieterseite die Person benennt, für die die Wohnung benötigt wird.

„Kauf bricht nicht Miete“, ist ein wichtiger Grundsatz im Mietrecht. Wird eine Wohnung verkauft oder versteigert, wird der Mietvertrag unverändert mit den neuen Eigentümer:innen fortgesetzt.

Auch wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, folgt daraus kein Recht zur Kündigung. In Hamburg sind Mieter:innen darüber hinaus nach Umwandlung und Verkauf ihrer Wohnung für mindestens 10 Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Beim erstmaligen Verkauf der Wohnung nach Umwandlung haben die Mieter:innen sogar ein Vorkaufsrecht.

Unabhängig vom Verschulden der Mieterseite können unpünktliche Mietzahlungen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Ein Sonderfall kann gegeben sein, wenn die Zahlungen durch eine staatliche Stelle übernommen werden und sich dort Verzögerungen ergeben.

Ist im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution vereinbart, muss diese in drei Teilzahlungen innerhalb der ersten drei Monate nach Überlassung der Wohnung erbracht werden. Gerät die Mieterseite mit den Zahlungen in Verzug, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

Das Gesetz erlaubt es Vermieter:innen, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn die Mieterseite ihre „vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Welches Verhalten gerade noch bzw. nicht mehr hingenommen werden muss, ist immer eine Frage des Einzelfalles und eine eingehende Beratung im Rahmen unserer Mitgliedschaft unerlässlich.

Sieht sich die Vermieterseite durch ein bestehendes Mietverhältnis „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“, kann auch dies eine Kündigung rechtfertigen. Allerdings genügt nicht jedwede Verschlechterung der Renditeerwartungen, vielmehr muss der Fortbestand des Mietverhältnisses finanziell so nachteilig sein, dass der Erhalt der Wohnung davon nicht mehr bestritten werden kann.

Kommen Mieter:innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, ergibt sich hieraus unter Umständen das Recht der Vermieterseite, das Mietverhältnis zu kündigen. Dazu muss der Rückstand mindestens eine, meist sogar zwei Monatsmieten übersteigen. Zur Miete gehören auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Kein Recht zur Kündigung besteht jedoch, wenn die Mieterseite berechtigt weniger Miete zahlt, zum Beispiel weil die Miete wegen Mängeln gemindert ist.