Zutritt des Vermieters zur Vorbereitung einer Mieterhöhung

Soweit ein sachlicher Grund für eine Besichtigung existiere, habe die Mieterseite die vertragliche Nebenpflicht, den Zutritt zu ermöglichen, dem stimmt auch der Bundesgerichtshof zu.

Beschluss vom 28. November 2023 – VIII ZR 77/23

Der Vermieter einer nicht vom Mietenspiegel erfassten Doppelhaushälfte begehrte für sich und einen Gutachter Zutritt zum Haus zwecks Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung einer Mieterhöhung. Nur so könne er ausreichend Informationen zur Ausstattung und des Erhaltungszustands erlangen. Der Mieter verweigerte den Zutritt. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne auch anhand der Lagekriterien und daher mit einer Besichtigung von außen ermittelt werden. Das Amts- sowie das Landgericht bejahten den mit einer Duldungsklage geltend gemachten Besichtigungsanspruch und gaben insoweit dem Vermieter recht.
Der BGH schließt sich dieser Bewertung an. Soweit ein sachlicher Grund für eine Besichtigung existiere, habe die Mieterseite die vertragliche Nebenpflicht, den Zutritt zu ermöglichen. Es wären hierbei die grundrechtlich geschützten Rechtspositionen beider Seiten zu bewerten und zu einem Ausgleich zu bringen. Das Interesse eines Vermieters, zur Vorbereitung einer Mieterhöhung eine Besichtigung vorzunehmen, stelle einen sachlichen Grund dar. Die mit der Besichtigung verbundenen Beeinträchtigungen seien auch unter Berücksichtigung des ebenso grundrechtlich geschützten Interesses der Mieterseite, die Wohnung frei von Beeinträchtigungen nutzen zu können, als gering anzusehen und hätten daher zur Vorbereitung der Durchsetzung einer am Wohnungsmarkt üblichen Miete zurückzustehen. Zudem gehöre – entgegen der Ansicht des Mieters – auch der konkrete Erhaltungszustand zur Beschaffenheit der Mietsache. Dieser könne insbesondere durch eine Besichtigung sachgerecht festgestellt werden.

Kommentar: Eine begehrte Wohnungsbesichtigung führt häufig zu Streitigkeiten, zumal für die Mieterseite die „eigenen“ vier Wände einen privaten Rückzugsort darstellen. Ein Anspruch auf eine grundlose Besichtigung der Wohnung existiert daher nicht. Bei Vorliegen eines nachvollziehbaren Interesses, beispielsweise auch einer Mängelanzeige, besteht jedoch regelmäßig die Verpflichtung, eine Wohnungsbesichtigung zu ermöglichen, zumal hierbei auch die mieterseitigen Interessen hinsichtlich einer zielführenden Erledigung der Angelegenheit berücksichtigt werden können. Ein nachvollziehbares Mietwertgutachten kann unter Umständen eine weitere streitige Auseinandersetzung vermeiden. Ohnehin sollten Mieterhöhungen jeweils einer Überprüfung unterzogen werden.