Zurückbehaltungsrecht des Mieters / Mangelanzeige
Kennt der Vermieter mangels einer Anzeige den Mangel der Mietsache nicht, scheidet ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus.
Kennt der Vermieter mangels einer Anzeige den Mangel der Mietsache nicht, scheidet ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus.
BGH, Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09
Die beklagten Mieter aus Berlin-Zehlendorf haben mehrere Monate keine Miete gezahlt. Daraufhin erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Mit Hinweis auf einen Schimmelbefall in mehreren Zimmern widersprachen die Beklagten der Kündigung.
Der klagende Vermieter hat mit seiner Klage unter anderem die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Dem gegenüber hat das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil sie, ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalles, ein Beseitigungsanspruch des Mangels hatten. Ihnen stand deshalb das Recht zu, die Miete zurückzubehalten.
Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter an Mietzahlungen erst ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter in Betracht kommt. Das dem Mieter gesetzlich zugebilligte Zurückbehaltungsrecht diene dazu, in dem vorliegenden Fall auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der Pflicht zur Instandsetzung der Mietsache auszuüben. Wenn aber dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion nicht erfüllen. Der Mieter durfte somit erst die nach der Anzeige fällig werdenden Mieten zurückbehalten.
Die – in Hinblick auf das Zurückbehaltungsrecht des Mieters – gesetzeskonforme Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt wieder einmal, dass leichtsinnige Fehler und falsche Rechtsanwendung zum Verlust der Wohnung führen können. Aus diesem Grunde kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden, dass auch in diesem Fall ein frühzeitiges Einholen des Rechtsrates bei örtlichen Mietervereinen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Mieter vor dem Verlust der Wohnung bewahrt hätte.
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