Vorschuss für Mängelbeseitigung / Zeitnahe Verwendung des Vorschusses

BGH, Urteil vom 17. Januar 2012 – VIII ZR 63 / 11

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Nachdem der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht für erhebliche Wohnungsmängel nicht nachgekommen war, hat der im Baubereich tätige Mieter einen Betrag in Höhe von 135.000 Euro vom Vermieter als Vorschuss vereinnahmt, um die Mängel eigenständig beheben zu lassen. Trotz des einbehaltenen Vorschusses für die Mängelbeseitigung hat der Mieter die Arbeiten über einen längeren Zeitraum nicht aufgenommen und den Vermieter immer wieder hingehalten. Dies hat den Vermieter veranlasst, die Wohnung aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, weil das Verhalten des Mieters für ihn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Das Landgericht Berlin hat der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Die von beiden Seiten eingelegte Revision hat der Bundesgerichtshof nicht zugelassen, weil die Sache nicht grundsätzlicher Natur ist. Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Beseitigung eines Mangels vornehmen muss, für den er einen Vorschuss erhalten hat, lässt sich nicht abstrakt festlegen. Hier sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Das Gleiche gilt für die Beurteilung der Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die Bundesrichter stellten fest, dass das Berufungsgericht zutreffend auf Räumung erkannt hat. Die vorgenommene Würdigung des Verhaltens des im Baubereich tätigen Mieters, der 135.000 Euro vom Vermieter einvernommen hat und über einen längeren Zeitraum die Instandsetzungsarbeiten nicht in Angriff nimmt, als schwerwiegende, die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, lässt keine Rechtsfehler erkennen.

Kommentar: Auch wenn die Ausführungen des Bundesgerichtshofs nachvollziehbar sind, lässt der Fall erkennen, dass das Einver¬nehmen eines Vorschusses durch den Mieter, um die eigentlich dem Vermieter obliegende Mängelbeseitigung auszuführen, nicht ohne Risiko ist. Aus diesem Grund kann der Mieterseite eine Ersatzvornahme und die Vereinnahmung von Vorschüssen für Män¬gelbeseitigungen nur in Ausnahmefällen, unter kundiger Anleitung von rechtlichem und technischem Sachverstand, empfohlen werden.