Voraussetzung einer Verwertungskündigung des Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09

Die Vermieter sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Potsdam, das, 1953 unter staatlicher Verwaltung der DDR stehend, an die jetzigen Mieter vermietet wurde. Nach dem Ende der staatlichen Verwaltung 1992 sind die Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Im Juli 2007 haben die Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, sie beabsichtigen, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zu verkaufen. Diese erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, die in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Potsdam haben die Klage abgewiesen. Die hier gegengerichtete Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat erneut darauf hingewiesen, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietverhältnisses erheblichen Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Ein erheblicher Nachteil des Eigentümers kann schon deshalb nicht verneint werden – so die Bundesrichter –, weil die Vermieter das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Vermieter in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Es ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Artikel 14 Abs. 1 GG) nicht zu vereinbaren, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an die bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zustände auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.

Die Sache ist an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen. Das Landgericht Potsdam wird zu der behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei dem Verkauf im vermieteten Zustand bzw. zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und ggf. zu den von den Mietern geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.
Dass der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanzen, wonach ein erheblicher Nachteil schon deshalb ausgeschlossen wurde, weil die klagenden Vermieter das Grundstück bereits im vermieteten und unrentablen Zustand geerbt haben, nicht teile wollte, ist bedenklich. Nur wenn berücksichtigt wird, dass es sich hier um den besonderen Fall einer staatlichen Verwaltung in der ehemaligen DDR handelt, kann die Sorge der Bundesrichter in Hinblick auf die Verletzung des Eigentumsgrundrechts nachvollzogen werden.