Verzicht auf das Kündigungsrecht/ Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages

BGH, Versäumnisurteil vom 23. November 2011 – VIII ZR 120/11

Die Mieterin und die Vermieterin verband ein Mietvertrag über eine Wohnung in Köln. Die Parteien haben im Mietvertrag den wechselseitigen Verzicht auf das Recht zur Kündigung für den Zeitraum vom 1. November 2007 bis zum 30. Oktober 2010 vereinbart. Nachdem die Mieterin mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2008 gekündigt hatte, hat die Vermieterin der Kündigung widersprochen. Den Wohnungsschlüssel erhielt sie erst am 18. Mai 2009.

Mit ihrer Klage begehrt die Vermieterin die Zahlung des eingetretenen Mietausfalls für die Zeit vom Januar bis Juni 2009. Das Amtsgericht Köln hielt den Kündigungsverzicht für unwirksam, weil auch das außerordentliche Kündigungsrecht nach der Formulierung ausgeschlossen wurde, und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Miete bis zum 31. März 2009. Für die nachfolgende Zeit bis zur Schlüsselübergabe hat das Gericht der Vermieterin eine Nutzungsentschädigung zugesprochen. Auch das Landgericht Köln als Berufungsinstanz ist von der Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts ausgegangen und hat die Berufung beider Parteien zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Revision der Vermieterin hatte Erfolg. In dem Versäumnisurteil, das auf einer Sachprüfung beruht, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der formularmäßige Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag in der Regel nur dann unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Diese zeitliche Obergrenze wird im Mietvertrag der Parteien nicht überschritten. Die Auffassung der Vorinstanzen, die Klausel benachteilige die Mieterin unangemessen, weil sie auch deren Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ausschließe, ist unzutreffend. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters wollten die Parteien lediglich das wechselseitige Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren ausschließen. Dies ergibt sich auch aus der gesetzlichen Regelung, nach der bei einer Staffelmietvereinbarung „das Kündigungsrecht“ des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann, womit unzweifelhaft nur die ordentliche Kündigung gemeint wird. Weil somit die Regelung des Vertrages nur den zulässigen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat, ist sie wirksam und die beklagte Mieterin muss den geltend gemachten Mietausfall der Vermieterin ersetzen.

Kommentar: Die vom Bundesgerichtshof in zutreffender Weise vorgenommene Korrektur der vorinstanzlichen Entscheidungen zeigt wieder einmal, dass die Gerichte sich es zum Teil bei ihrer Entscheidungsfindung sehr schwer machen und „den Wald vor lauter Bäumen“ nicht sehen. Es ist aus Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters kaum anzunehmen, dass die Formulierung mehrdeutig ist, geschweige denn, dass der Kündigungsausschluss sich auch auf das außerordentliche Kündigungsrecht erstrecken sollte. Würde man nämlich dies unterstellen, dann hätte der Vermieter kein Recht zu einer außerordentlichen Kündigung auch für den Fall, dass der Mieter die Zahlung der Miete unmittelbar nach Einzug einstellen würde. Dem Bundesgerichtshof ist es insoweit zu verdanken, dass der Entscheidung die Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters zu Grunde gelegt wurde.