Untervermietung der als Nebenwohnsitz genutzten Wohnung

Der Bundesgerichtshof hält dem Landgericht eine zu enge Auslegung des berechtigten Interesses des Mieters entgegen. Dies liege bereits vor, wenn vernünftige Gründe zur Überlassung eines Teils der Wohnung bestünden.

Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22

Der Mieter einer Dreizimmer-Wohnung in Berlin verlangte vom Vermieter die erneute Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern. Er selbst bewohnte die Wohnung seit 2014, zog sodann mit seiner Familie an den Stadtrand in eine Doppelhaushälfte. Die Wohnung behielt er mit dem Argument, dass diese lediglich zehn Gehminuten vom Arbeitsplatz entfernt läge. Er müsse oftmals bis spät abends arbeiten und übernachtete dann in Berlin. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur weiteren Untervermietung. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zustimmung. Das Landgericht hingegen verneinte ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung.

Der BGH hält dem Landgericht eine zu enge Auslegung des berechtigten Interesses des Mieters entgegen. Dies liege bereits vor, wenn vernünftige Gründe zur Überlassung eines Teils der Wohnung bestünden. Hierbei sei insbesondere zu beachten, dass die Untermieter einen Teil der Miete übernehmen würden. Es sei zugleich unerheblich, ob die Wohnung als Haupt- oder nur als Nebenwohnsitz genutzt werde. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei auch kein „dringendes“, sondern lediglich ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung erforderlich. Auch müsse den heutigen Mobilitätsanforderungen, gerade unter Berücksichtigung einer häufig berufsbedingten doppelten Haushaltsführung, Rechnung getragen werden. Unerheblich sei es ebenso, ob die Nutzung der Wohnung zwingend aus beruflichen Gründen erforderlich sei oder für die Mieterseite lediglich einen Komfortzuwachs darstelle.

Kommentar: Die Entscheidung des BGH darf als untermieterfreundlich bezeichnet werden. Immerhin hätte eine freiwerdende Dreizimmerwohnung, die für eine Familie geeignet ist, dem angespannten Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung gestanden. Gleichwohl darf die Entscheidung als rechtsdogmatisch korrekt bewertet werden, zumal auch Untermieter grundsätzlich keinen geringeren Mieterschutz genießen und ebenso schützenswert sind. Insbesondere unterscheiden die gesetzlichen Regelungen nicht zwischen Haupt- beziehungsweise Untermietverhältnissen. Daher können auch unter Umständen rechtspolitisch unerwünschte Konsequenzen dem Hauptmieter im vorliegenden Fall nicht entgegengehalten werden.