Staffelmietvereinbarung / Teil- oder Gesamtnichtigkeit

BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11

Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Schöneberg. Im Mietvertrag vom Juli 2002 haben die Parteien folgende Vereinbarung getroffen: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um drei Prozent, siehe Rückseite der Hausordnung.“ In der sowohl von den Mietern als auch vom Vermieter unterzeichneten Rückseite der Hausordnung wurden die einzelnen Jahresstaffeln beitragsmäßig für die Zeit vom 1. September 2003 bis zum 1. September 2012 genannt. Anschließend heißt es: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. August 2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich drei Prozent.“

Nachdem die Mieter die sich aus der Staffelmiete ergebenden Mieterhöhungen nicht gezahlt haben, macht der Kläger unter anderem den sich daraus ergebenden Zahlungsrückstand im Weg der Klage geltend. Im Gegensatz zum Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat das Landgericht Berlin den Zahlungsanspruch des Vermieters bejaht. Die Revision der beklagten Mieter blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Vermieter die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung der rückständigen Miete zustehen. Dem steht auch nach Auffassung der Bundesrichter nicht entgegen, dass bei der Staffelmietvereinbarung nach dem 31. August 2013 entgegen dem gesetzlichen Wortlaut die jeweilige Miethöhe oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag nicht ausgewiesen und somit unwirksam sind. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt jedoch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb für die ersten zehn Jahre, in denen sie den gesetzlichen Anforderungen genügt, wirksam.