Schadensersatz auf Basis eines Kostenvoranschlags

Ob der geschädigte Vermieter tatsächlich die Reparaturmaßnahmen durchführt oder nicht, wird bei einem beendeten Mietverhältnis für die Mieterseite regelmäßig nicht von Bedeutung sein.

Urteil vom 19. April 2023 – VIII ZR 280/21

Nach Mietende verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, nicht entfernter Bodenbeläge und Fliesen sowie verursachter Schäden im Treppenhaus. Die Schadenshöhe bezifferte der Vermieter hinsichtlich sämtlicher Schäden auf Basis eines von ihm eingeholten Kostenvoranschlags auf 7.500 Euro und ließ hierbei nur den vom Mieter verlegten Bodenbelag entfernen. In den Vorinstanzen hatte der Vermieter keinen Erfolg. Ihm stehe der Anspruch nicht zu, da diesem lediglich eine fiktive Schadensberechnung zugrunde liege. Auch bei Werkverträgen habe der BGH entsprechende Berechnungen nicht anerkannt. Ebenso stehe ihm für die teilweise ausgeführten Schadenbeseitigungen kein Anspruch zu, da diese nicht auf Basis eines Kostenvoranschlags berechnet werden können.

Nach Auffassung der Karlsruher Richter können Schadensersatzansprüche statt auf Basis einer erbrachten Leistung auch mit den Kosten der Instandsetzung beziehungsweise der für den Rückbau erforderlichen Kosten berechnet werden. Die zuvor im Werkvertragsrecht ergangenen Entscheidungen seien auf andere Vertragstypen nicht übertragbar. Zwar würde auch im Mietrecht unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für eine beabsichtigte Selbstvornahme bestehen. Hierbei könne die Mieterseite beispielsweise bei bestehenden Mängeln einen Kostenvorschuss für notwendige Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Dieser könne beispielsweise ebenso bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen vom Mieter einen Geldbetrag für die durchzuführenden Arbeiten geltend machen. Derartige Ansprüche existierten jedoch nur während des Mietverhältnisses sowie bei Verzug des Vertragspartners. Nach Beendigung des Mietverhältnisses führten Ansprüche lediglich auf Basis einer fiktiven Schadensberechnung auch nicht zu einer „Überkompensation“, da der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht notwendigen Kosten beanspruchen könne. Daher habe das Landgericht in einem erneuten Verfahren weitere Feststellungen zu Grund und Höhe des Anspruchs zu treffen.

Kommentar: Diese Rechtsprechung ist nachvollziehbar. Ob der geschädigte Vermieter tatsächlich die Reparaturmaßnahmen durchführt oder nicht, wird bei einem beendeten Mietverhältnis für die Mieterseite regelmäßig nicht von Bedeutung sein. Gleichwohl sollte diese jeweils genau prüfen (lassen), ob der geltend gemachte Ersatzanspruch plausibel ist und die Angaben im Kostenvoranschlag hinsichtlich der einzelnen Positionen realistisch erscheinen.