Mietpreisbremse: Vermieter hat Vormiete mitzuteilen, jedoch nicht zu überprüfen

Urteil vom 29. November 2023 – VIII ZR 75/23

Ein Rechtsdienstleister machte aus abgetretenem Recht eines Mieters in Berlin gegenüber dem Vermieter wegen Verletzung der Mietpreisbremse Rückforderungen geltend. Die Nettomiete betrug 822 Euro, die auch der Vormieter bereits von 2017 bis 2019 gezahlt hatte. Hierauf hatte die beklagte Vermieterin im Vertrag auch hingewiesen. Die Miete des „Vor-Vormieters“ hatte 700 Euro betragen. Nach Auffassung der Klägerin sei die Vermieterin mit der Berufung auf die Vormiete als Basis für einen die Vergleichsmiete überschießenden Betrag ausgeschlossen. Sie sei ihrer Auskunftspflicht bezüglich dieser Ausnahmeregelung im Bereich der Mietpreisbremse nicht nachgekommen, da die Vormiete bereits deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und nicht geschuldet gewesen sei. Hier hätte daher vor Abschluss des nachfolgenden Mietvertrags durch die Beklagte eine Überprüfung der Berechtigung der Vormiete stattfinden sowie eine entsprechende Auskunft erteilt werden müssen. Das Landgericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass es allein auf die notwendige Angabe der Vormiete ankäme.

Der BGH ist ebenso dieser Ansicht. Soweit die Vermieterseite sich auf die Ausnahmeregelung einer Überschreitung der ortsüblichen Miete bei Mietabschluss beruft, reiche der Hinweis auf die Höhe der mit der Vormieterseite vereinbarten Miete aus. Die Vermieterseite sei nicht verpflichtet, eine Überprüfung der rechtlichen Zulässigkeit der Vormiete vorzunehmen. Nach den Regelungen bezüglich der Auskunftspflicht über die Höhe der Vormiete sei zwar nicht eindeutig, ob die damals mietvertraglich vereinbarte oder die geschuldete Miete gemeint sei. Die vom Gesetzgeber verfolgte Zielrichtung ergebe jedoch, dass allein die Angabe der Vormiete als Auskunft genüge. Die notwendige Mitteilung soll lediglich der nachfolgenden Mieterseite die Grundlage für eine rechtliche Überprüfung, ob der verlangte Mietzins gerechtfertigt ist, ermöglichen.

Kommentar: Die Entscheidung ist vertretbar. Bei einer Neuvermietung berufen sich die Vermieter oftmals auf eine vermeintlich zulässig überhöhte Miete, da auch die Vormieterseite einen entsprechenden Betrag gezahlt hätte und als Ausnahme bei der Mietpreisbremse zu berücksichtigen ist. Insoweit müssen die Mieterinnen und Mieter jeweils weitere Nachforschungen anstellen, ob nicht auch die Vormiete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse begründete, soweit die zugrundeliegende Verordnung bereits bei Abschluss des Vormietvertrags galt. Denn in der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass die Vermieterseite sich lediglich auf die zulässige Vormiete berufen kann. Gerade in überhitzten Wohnungsmärkten, wie auch in Hamburg, in denen die Mietpreisbremsen-Verordnung gilt, sollten daher die Mieterinnen und Mieter hinsichtlich der Berechtigung der Miethöhe sich jeweils Rechtsrat einholen.