Mieterhöhung nach Mietenspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete könne auch anhand eines einfachen Mietenspiegels ermittelt werden. Dieser habe eine Indizwirkung, so der Bundesgerichthof. Entscheidend ist allein, dass die Werte auf breiter Basis erstellt und insoweit anerkannt werden.

Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17

Die Vermieter forderten von ihren Mietern auf Basis des Dresdner Mietenspiegels sowie eines Privatgutachtens eine Mieterhöhung. Die Mieter verweigerten die Zustimmung. Das Amtsgericht hat die Klage zur Mieterhöhung zurückgewiesen. Das Landgericht hingegen hat den Vermietern eine geringe Mieterhöhung zuerkannt. Es könne die ortsübliche Vergleichsmiete allein unter Berücksichtigung des Mietenspiegels ermittelt werden, wenn dieser auch nicht auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Ermittlung der Daten erstellt worden sei und somit nicht als „qualifizierter Mietenspiegel“ gelte. Anhand einer Darstellung von wertsteigernden beziehungsweise wertmindernden Merkmalen könne eine Einordnung in den Mietenspiegel vorgenommen werden.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt. Die Miete könne aufgrund der Qualität des Mietenspiegels ermittelt werden. Die Beteiligung der Interessenvertreter von Mieter- beziehungsweise Vermieterseite bei der Erstellung des Mietenspiegels sei ein Indiz dafür, dass der Mietenspiegel die örtlichen Mietverhältnisse zutreffend darstelle, zumal auch 3.948 Datensätze aus einer Vermieter- sowie Mieterbefragung bei der Erstellung des Mietenspiegels eingegangen seien. Insoweit könne die Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand der Spanne des Mietenspiegels unter Berücksichtigung der Ausstattungs- und Lagemerkmale erfolgen. Es spiele daher keine Rolle, dass es sich vorliegend nicht um einen „qualifizierten“ Mietenspiegel handele.

Kommentar: Die zu begrüßende Entscheidung macht deutlich, dass die Gerichte sich bei einer Mieterhöhung auch auf einen Mietenspiegel beziehen können, der nicht – anders als zum Beispiel in Hamburg – unter wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde und insoweit lediglich als „einfacher Mietenspiegel“ einzustufen ist. Entscheidend ist allein, dass die Werte auf breiter Basis erstellt und insoweit anerkannt werden. Entsprechende Mietenspiegel sind daher regelmäßig einem Privatgutachten oder Vergleichswohnungen, die ansonsten bei einer Mieterhöhung zu benennen wären, überlegen. Schließlich dürften die Erwägungen des Urteils allgemein die Bedeutung entsprechender Mietenspiegel stärken, zumal nicht selten die Aussagekraft von Mietenspiegeln seitens der Vermieter bei Mieterhöhungen infrage gestellt wird.