Flächenunterschreitung bei möblierten Wohnungen/ Mietminderung

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter auch bei möblierter Vermietung ein Minderungsrecht im Verhältnis der Wohnflächenunterschreitung.

BGH, Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 209/10

Der Kläger ist Mieter einer möblierten mit Hausrat eingerichteten Wohnung des beklagten Vermieters in Berlin. Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag vereinbarte um 11,5 Prozent. Der Mieter hält wegen der Flächenabweichung eine Mietminderung in der entsprechenden Höhe für berechtigt und macht für die gesamte Mietzeit die anteilige Rückzahlung des Mietzinses im Klagewege geltend. Der beklagte Vermieter hält dem entgegen, dass in der Kaltmiete eine Möblierung der Wohnung berücksichtigt sei, weshalb der Möblierungsanteil bei der Mietminderung außer Acht zu lassen sei.

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin haben die Auffassung vertreten, dass ein zu schätzender Möblierungsanteil bei der Mietminderung wegen Flächenunterschreitung nicht zu berücksichtigen ist. Erst die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mangel in der Form einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringen Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Die richtige und konsequente Entscheidung folgt dem von dem Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsatz, dass Mieter nur für Wohnfläche zahlen müssen, die ihnen auch tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Damit wird auch sicher gestellt, dass unseriöse Vermieter das Mietminderungsrecht des Mieters bei Flächenunterschreitung von mehr als zehn Prozent durch Möblierung der Wohnung unterlaufen können.