Fälligkeit der Mietkaution

Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17

Nach Mietende verklagte der Vermieter den Mieter unter anderem auf zwei Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 1.087,33 Euro. Eine der Nachzahlungen war zwischen beiden unumstritten. Eine Abrechnung über die zu Mietbeginn geleistete Mietkaution von 1.680 Euro legte der Vermieter jedoch nicht vor. Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt. Vor dem Landgericht machte der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe der geleisteten Mietkaution Gebrauch, da diese auch zwei Jahre nach Beendigung der Mietzeit vom Vermieter noch nicht abgerechnet worden sei. Der BGH teilt diese Auffassung. Der Mieter habe jedoch bereits einen fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch besessen, mit dem eine Aufrechnung gegen die Forderung des Vermieters möglich gewesen wäre. Voraussetzung sei das Vorliegen einer Kautionsabrechnung. Diese habe zwar nicht ausdrücklich vorgelegen. Diese sei vom Vermieter jedoch durch Einreichung der Klage „schlüssig“ vorgelegt worden, da er hierin die nach seiner Auffassung ihm zustehenden Ansprüchen geltend gemacht habe. Ein Vorbehalt, noch weitere Forderungen eventuell zu erheben, erfolgte nicht. Der Vermieter habe daher deutlich gemacht, dass ein weiteres Verwertungsinteresse an der Mietkaution nicht mehr bestünde. Gleichzeitig kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass der Vermieter an sich bereits auch mit der strittigen Nebenkostenabrechnung eine Verrechnung mit der Mietkaution hätte vornehmen können. Hierin läge auch keine Benachteiligung des Mieters, da er die Auszahlung der Mietkaution gerichtlich hätte einfordern können. In diesem Verfahren hätte der Vermieter seine Ansprüche ohnehin darlegen und beweisen müssen. Da der Vermieter keinen Zugriff auf die Mietkaution vorgenommen hatte, habe der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionszahlungsanspruch die Aufrechnung gegen die Forderung des Vermieters erklären können.

Kommentar: Die Entscheidung ist praxisgerecht. Zwecks einer zügigen Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses spricht nichts gegen die Möglichkeit, dass der Vermieter bei der Abrechnung der Mietkaution eine Aufrechnung auch mit Forderungen, die der Mieter nicht anerkennt, vornehmen kann. Soweit diese aus Sicht des Mieters unbegründet sind, wird ohnehin ein Prozess auf Rückzahlung der Kaution erforderlich sein, in dem der Vermieter die Berechtigung seiner mit der erklärten Aufrechnung geltend gemachten Forderung nachzuweisen hat. Gleichzeitig macht die Entscheidung deutlich, dass es einem Mieter auch noch „mitten“ in einem laufenden Prozess möglich ist, gegen eine Forderung mit dem eigenen Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen, soweit der Vermieter bis dahin keine konkrete Forderung mit der Mietkaution verrechnet hat.