Erhöhung der Betriebskosten / Sozialwohnungen / Kündigung

Mietern von Sozialwohnungen droht die Kündigung, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen.

BGH, Urteil vom 09. Mai 2012 – VIII ZR 327/11

Die beklagte Mieterin bewohnt bei der klagenden Wohnungsbaugenossenschaft eine Sozialwohnung. Aufgrund einer Betriebskostenabrechnung für 2007 setzte die Vermieterin für die Nebenkosten einen um EUR 30,50 höheren monatlichen Betriebskostenvorschuss für die Zeit ab Januar 2009 fest. Die Mieterin zahlte in den Folgemonaten lediglich die bisherige Gesamtmiete weitere, weil der Ansatz einzelner Posten in der Betriebskostenabrechnung zwischen den Parteien streitig war. Gestützt auf den daraus resultierenden Zahlungsrückstand kündigte die Wohnungsbaugenossenschaft das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage.

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-Barmbek als auch das Landgericht Hamburg haben die Räumungsklage abgewiesen. Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg aus, die Baugenossenschaft sei zur Kündigung wegen Zahlungsrückstandes nicht berechtigt, weil eine entsprechende Anwendung des für den preisfreien Wohnraum geltenden § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB mangels einer Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug der Mieterin nicht vorliegt. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine entsprechende Anwendung der für den preisfreien Wohnraum geltenden und den Mieter schützenden Vorschriften im preisgebundenen Wohnungsbau ausscheidet. Nach Ansicht der Bundesrichter war der Gesetzgeber der Ansicht, dass durch die zulässigen Regelungen der Kostenmieter und die dadurch gezogenen festen Grenzen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum den Mietern ein ausreichender Schutz gewährt wird. Die Sache ist deshalb an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen worden, damit festgestellt wird, ob der Zahlungsrückstand der Mieterin eine Kündigung durch die Wohnungsbaugenossenschaft rechtfertigt.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist rechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn das Ergebnis für die Mieter von Sozialwohnungen nicht unproblematisch und nur schwer nachvollziehbar ist. Es wird kaum zu vermitteln sein, dass Mieter im sozialen Wohnungsbau schon dann mit einer Kündigung rechnen müssen, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen und Mieter von freifinanzierten Wohnungen erst dann mit einer Kündigung rechnen müssen, wenn sie zuvor rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Vorschüsse verurteilt wurden.