Einwendungen gegen Betriebskosten

Die Einwendungen des Mieters gegen gleichbleibende Abrechnungsfehler in den Betriebskostenabrechnungen müssen stets ausdrücklich geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 285/09

Ein Mannheimer Vermieter verlangte von seinen Mietern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003, 2004 und 2005 im Klagewege die anteilige Grundsteuer. Eine Zahlungspflicht der Mieter bestand mangels einer vertraglichen Verpflichtung jedoch nicht. Das haben die Mieter auch anlässlich der Abrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 dem Vermieter mitgeteilt. Für das Jahr 2005 haben sie eine Reklamation der Betriebskostenabrechnung nicht vorgenommen.

Der Bundesgerichtshof hat die Zahlungsklage des Vermieters hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2003 und 2004 abgewiesen. Hinsichtlich der vertraglich nicht geschuldeten Grundsteuer für das Jahr 2005 wurde der Klage stattgegeben. Begründet wurde dies damit, dass ein Mieter die Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Frist von zwölf Monaten erheben muss, wenn er der Sache nach gleiche Einwendungen schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Das formal richtige Ergebnis erscheint sehr praxisfern und unbefriedigend. Wird doch nicht nur der Mieter benachteiligt, sondern auch der redliche Vermieter, welcher die Beanstandungen seiner Mieter ernst nimmt und die Fehler bei den nachfolgenden Abrechnungen korrigiert. Die Entscheidung dürfte nunmehr unredliche Vermieter regelrecht dazu verleiten, nicht geschuldete Betriebskosten im Rahmen der Abrechnungen immer wieder zu fordern und zu hoffen, dass die Einwendungen, was bei älteren und rechtsunkundigen Mietern nicht selten vorkommt, nicht wiederholt werden. Ein weiterer Grund für die Mieter, jede Abrechnung von ihrem Mieterverein prüfen zu lassen.