Einfacher Zeitmietvertrag als Kündigungsverzicht interpretiert

Beabsichtigen die Mietvertragsparteien die Vereinbarung einer festen Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollen, ist bei Unwirksamkeit der Klausel im Zweifel von einem Kündigungsverzicht auszugehen.

BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12

Der Beklagte mietete von dem Kläger ab 1. November 2004 eine Wohnung in Waldshut-Tiengen. Auf Verlangen des Mieters vereinbarten die Parteien des Mietvertrages, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer Verlängerungsoption von zweimal drei Jahren. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011 mit Hinweis darauf, dass die im Mietvertrag geschlossene Befristung unwirksam ist. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Waldshut-Tiengen haben der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht der Parteien des Mietvertrages anzunehmen ist. Zu berücksichtigen war, was die Parteien redlicher Weise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an einen Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die währen der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist daher unwirksam.

Kommentar: Die für den Mieter vorteilhafte Entscheidung ist im Ergebnis richtig. Der Bundesgerichtshof orientiert sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an dem, was Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages tatsächlich gewollt hatten. Wenn somit eine feste Mietzeit vereinbart wird, in der die Kündigung ausgeschlossen sein soll, so muss das auch für den Eigenbedarf der Vermieterseite gelten. Es ist aber auch zu bedenken, dass nichts anderes in dem umgekehrten Fall gelten dürfte. Wenn nämlich der Mieter in vergleichbaren Fällen den Wunsch verspüren sollte, das Mietverhältnis vor Ablauf der unwirksamen zeitlichen Befristung zu beenden, wird er sich unter Zugrundelegung der Erwägungen der Karlsruher Richter ebenfalls an die Dauer der Befristung binden lassen müssen.