Betriebskosten: Abrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche

Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 173/17

Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten auf Basis der im Mietvertrag angegebenen Fläche über 120,05 Quadratmeter ab. Enthalten war hierin das Zimmer im Dachgeschoss mit einer Fläche von 16,95 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von 1,90 Meter. Die Mieter zahlten die Nachforderung nicht, da die Fläche aufgrund der niedrigen Deckenhöhe aus ihrer Sicht nicht anrechenbar wäre und machten ihrerseits Rückforderungen der überhöhten Mietzahlungen geltend, da die Wohnflächenabweichung mehr als zehn Prozent betrage. Das Amts- sowie das Landgericht hatten der Vermieterin Recht gegeben und auch keinen Grund für Rückforderungsansprüche der Mieter erkannt. Das Landgericht war der Auffassung, dass die Grundfläche des Dachgeschosses aufgrund der geringen Höhe lediglich zur Hälfte zu berücksichtigen sei, sodass die Gesamtwohnfläche mit 111,57 Quadratmetern anzusetzen wäre. Gleichwohl müsse bei der Abrechnung der Nebenkosten von der vertraglich genannten Fläche von 120,05 Quadratmetern ausgegangen werden, da die Flächenabweichung unter zehn Prozent ausfalle und daher unbeachtlich sei. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben. Hierbei folgten die Richter zunächst der Auffassung des Landgerichts, laut der die Flächenberechnung mit einem Ansatz von 50 Prozent des Dachgeschosses korrekt erfolgt ist. Diese Fläche sei jedoch auch bei der Abrechnung der Nebenkosten zugrunde zu legen. Im öffentlich geförderten Wohnraum – wie vorliegend – gelte die gesetzliche Regelung, wonach die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche zu verteilen sind. Nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Regelung könne insoweit nur auf die tatsächliche und nicht auf die im Mietvertrag zugrunde gelegte Fläche abgestellt werden. Baurechtliche Regelungen, die einen Raum mit entsprechend geringer Deckenhöhe nicht als zum dauerhaften Aufenthalt geeignet bestimmen, seien bei der Berechnung der Wohnfläche und insoweit bei der Nebenkostenabrechnung nicht zu beachten. Die Nutzung des entsprechenden Raums sei nicht eingeschränkt, da die Behörde keine Einwände erhebe. Gleichzeitig wiesen die Richter die Rückforderungsansprüche der Mieterin hinsichtlich überzahlter Mieten zurück. Hier käme es zur Annahme eines Mietmangels auf eine wesentliche Flächenabweichung zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche an, die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung jedenfalls bei zehn Prozent liegen müsse.

Kommentar: Die Entscheidung des BGH ist hinsichtlich der Verteilung der Nebenkosten zu begrüßen, zumal erneut darauf hingewiesen wird, dass eine entsprechende Flächenberechnung auch für den nicht geförderten Wohnraum zu beachten ist. Eine gerechte Kostenverteilung der in einem Mehrfamilienhaus angefallenen Betriebskosten kann lediglich auf Basis der konkreten Wohnfläche der einzelnen Wohnungen erfolgen. Anderenfalls bestünde eine Benachteiligung der Mieter, bei denen die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben wurde und gleichwohl noch unter einer zehnprozentigen Abweichung zur tatsächlichen Fläche liegt. Wünschenswert wäre jedoch, dass die Karlsruher Richter zukünftig bei Rückforderungsansprüchen überzahlter Mieten nicht weiterhin eine mindestens zehnprozentige Flächenabweichung der tatsächlichen zu der im Mietvertrag angegebenen Fläche voraussetzten. Diese Rechtsprechung hat zur Folge, dass die Vermieter für eine tatsächlich nicht vorhandene Wohnfläche oftmals nicht geringe Mehrerlöse erzielen.