Betriebsbeschränkungen wegen Corona – Störung der Geschäftsgrundlage
Die Mieterin eines Friseursalons stellte die Mietzahlung während der aufgrund von Corona staatlich veranlassten Schließung entsprechender Läden in Höhe von monatlich 4.000 Euro in dem Zeitraum Mai bis Juli 2020 ein.
Urteil vom 23. November 2022 – XII ZR 96/21
Die Mieterin eines Friseursalons stellte die Mietzahlung während der aufgrund von Corona staatlich veranlassten Schließung entsprechender Läden in Höhe von monatlich 4.000 Euro in dem Zeitraum Mai bis Juli 2020 ein. Der Vermieter erhob Zahlungsklage, die in den Vorinstanzen erfolgreich war. Ein vom Vermieter zu vertretender Mangel, der eine Mietminderung gerechtfertigt hätte, habe nicht vorgelegen.
Auch der BGH hält den Mietzahlungsanspruch für begründet. Die Schließung des Ladens sei nach behördlicher Anordnung erfolgt und stelle insoweit keinen vom Vermieter behebbaren Mangel dar. Insbesondere sei die Überlassung des Ladens dem Vermieter zu dem vereinbarten Zweck nicht unmöglich gewesen. Es komme jedoch eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Die pandemiebedingten Beschränkungen fallen hiernach nicht allein in den Risikobereich der Mieter. Hierbei sei jeweils zu klären, inwieweit aufgrund herausragender Nachteile ein Festhalten am Vertrag der Mieterin unzumutbar sei. Die wirtschaftliche Existenz müsse zwar nicht gefährdet sein. Gleichwohl habe die Mieterin den Nachweis der Unzumutbarkeit zu führen. Hierbei habe sie zum einen darzulegen, dass sie sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht hätte. Soweit jedoch auch eine gewisse Kompensation durch staatliche Zuwendungen erfolgt seien beziehungsweise unter Umständen Einnahmen durch Untervermietung der nicht benötigten Räume entstanden sind, habe die Mieterin sich diese anrechnen zu lassen. Allein der Vortrag eines Umsatzrückgangs in den Monaten April bis August 2020 in Höhe von 26 Prozent sei nicht ausreichend.
Kommentar: Der BGH hat bereits in vergleichbaren Fällen entschieden, dass ein pauschaler Vortrag eines Rückgangs der Einkünfte die Mietzahlungsverpflichtung nicht entfallen lässt. Diese Rechtsprechung überrascht nicht, zumal die vertragliche Verpflichtung bezüglich der Mietzahlung allein das Rechtsverhältnis zwischen Vermietern und Mietern betrifft. Gleichwohl dürften regelmäßig auch Gewerbevermieter Interesse an einer einvernehmlichen Regelung bezüglich einer in diesen Fällen reduzierten Mietzahlung haben, zumal ansonsten kurz- bis mittelfristig Geschäftsaufgaben nicht auszuschließen sind und dauerhafte Mietausfälle drohen.
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