Ausübung des Hausrechts durch Mieter/ Vermieterkündigung

BGH, Urteil vom 04. Juni 2014- VIII ZR 289/13

Der Vermieter muss das Hausrecht des Mieters respektieren.

Der Mieter bewohnt seit 2006 ein Haus der Vermieterin in Bad Neuenahr. Im August 2012 suchte die Vermieterin den Mieter vereinbarungsgemäß auf, um zuvor installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit hat die Vermieterin den Versuch unternommen, das gesamte Haus zu begehen und gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Dabei nahm sie Gegenstände des Mieters von der Fensterbank und öffnete ein Fenster. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin nicht nach. Der Mieter umfasste daraufhin die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Verhaltens erklärte die Vermieterin schriftlich die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Räumungsklage der Vermieterin hat das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler abgewiesen. Das Landgericht Koblenz hat auf die Berufung der Vermieterin demgegenüber den Mieter zur Räumung verurteilt. Die Revision des Mieters hatte Erfolg und führte zu der Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung der Vermieterin unwirksam ist. Die Parteien des Mietvertrags hatten vereinbart, dass die Vermieterin lediglich die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Weil sie dies gleichwohl gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters durchsetzen wollte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, was das Landgericht Koblenz rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Das pflichtwidrige Verhalten der Vermieterin hat erst das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters provoziert. Selbst wenn der Mieter, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr leicht überschritten haben sollte, stellt dies keine gravierende Pflichtverletzung dar, die die Vermieterin an der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses hindern könnte. Das Verhalten des Mieters rechtfertigt deshalb kein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft Klarheit und ist deshalb zu begrüßen. Der Mieter, der im zulässigen Maße von seinem Hausrecht Gebrauch macht, muss eine Kündigung seines Vermieters nicht fürchten. Wer trotz der berechtigten Aufforderung die Wohnräume des Mieters nicht verlässt, sondern gegen dessen ausdrücklichen Willen versucht, einzelne Zimmer zu betreten, muss auch hinnehmen, wenn er notfalls „hinausgetragen“ wird. Nichts anderes dürfte auch gelten, wenn anlässlich der Weitervermietung oder des Verkaufs der Wohnung gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters der Versuch unternommen wird, die Räume fotografisch festzuhalten. Sollte es auch insoweit zu Verletzungen des Hausrechts des Mieters kommen, muss die Vermieterseite damit rechnen, dass der Mieter geeignete Maßnahmen trifft, um sein Hausrecht durchzusetzen.