Ausschluss der Kündigung für mehr als vier Jahre unwirksam

„In einem am 27. Juni 2010 abgeschlossenen Mietvertrag haben die Parteien wechselseitig auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn am 1. Juli 2005 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet. Eine Kündigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig sein. Der Vermieter hat die von den Mietern zum 30. Juni 2009 ausgesprochene Kündigung nicht akzeptiert. Daraufhin begehrten die Mieter die gerichtliche Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 beendet wurde.

Nachdem das Amtsgericht der Klage der Mieter stattgegeben hatte, wurde diese vom Landgericht Krefeld abgewiesen. Die Revision der Mieter hatte aber Erfolg. In Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung hat der BGH festgestellt, dass grundsätzlich ein beiderseitiger Kündigungsausschluss der Mietparteien durch eine formularmäßige Vereinbarung möglich ist. Die Grenze, für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit darf jedoch einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten. Maßgeblich dabei ist der Vertragsabschluss und der Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis erstmals beenden kann. Ein Kündigungsverzicht, der – wie im vorliegenden Fall – den Zeitraum von vier Jahren überschreitet, benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen und führt dazu, dass der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam ist.

Mit dieser Entscheidung haben die Karlsruher Richter zwei lange, in der Literatur und Rechtsprechung umstrittene, Punkte klargestellt. Zum einen beginnt die vierjährige Frist mit dem Vertragsschluss und nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Zum anderen ist die Kündigung des Mietverhältnisses bei Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist schon zum Ablauf der vier Jahre und nicht erst nach den vier Jahren möglich.“