Modernisierung

Grundsätzliches zur Wohnungsmodernisierung

Verbesserungen der Mietsache

Baumaßnahmen, die nicht nur Schäden an der Wohnung oder am Wohngebäude reparieren, sondern darüber hinaus eine Verbesserung der Mietsache bringen sollen, werden als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet. Da es sich um Maßnahmen handelt, die häufig stark in die Bausubstanz eingreifen und damit die Bewohner:innen in besonderem Maß belasten, müssen Sie auf besondere Art und Weise angekündigt und durchgeführt werden. Darüber hinaus besteht bei Modernisierungsmaßnahmen das Recht der Vermieterseite, die Miete zu erhöhen. Wie Sie sich in den einzelnen Phasen einer Modernisierungsmaßnahme verhalten sollten, erläutern wir Ihnen hier und auf den folgenden Seiten.

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Mieterrechte bei Wohnungsmodernisierung (Modernisierung durch den Vermieter) (08)

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Mieterrechte beim Dachgeschoss-Ausbau (02)

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Sicher wohnen – Einbruchschutz (38)

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Streit um Rauchmelder (49)

Tipps und Infos zum Thema Modernisierung

Alle Informationen auf einen Blick

Modernisierung vs. Erhaltungsmaßnahme

Von einer Modernisierung spricht das Gesetz, wenn die Mietsache in Bezug auf ihren Gebrauchswert oder ihre (energetische) Beschaffenheit verbessert wird. Eine Erhaltungsmaßnahme ist jede Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahme, die während der Nutzung der Mietsache erforderlich wird. Die meisten Baumaßnahmen sind eine Mischung aus Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Hieraus ergeben sich zahlreiche rechtliche Fragen, nicht zuletzt, ob und wenn ja in welcher Höhe die Vermieterseite wegen der baulichen Maßnahmen die Miete erhöhen darf. Eine mietrechtliche Beratung ist zur Wahrung Ihrer Interessen unbedingt angezeigt!

Modernisierungsvereinbarung

Der Gesetzgeber legt den Vertragsparteien eines Mietverhältnisses nahe, eine Vereinbarung über den Ablauf sowie die Folgen einer Modernisierungsmaßnahme zu schließen. In der Tat ist angesichts der komplexen rechtlichen Situation der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung sehr sinnvoll, denn er sorgt für Klarheit. Allerdings sollten Mieter:innen darauf achten, dass mit der Vereinbarung tatsächlich ihre Interessen gewahrt bleiben. Dies beginnt mit dem Umfang der Unterstützung, die Sie während der Baumaßnahmen erhalten, geht weiter über den Umfang Ihrer Mietminderungs- und Aufwendungsersatzansprüche und endet mit der Höhe Ihrer Miete nach Abschluss der Arbeiten. Allzu oft scheitern Vereinbarungen an der mangelnden Kooperationsbereitschaft der Vermieterseite. Durch die Beratung im Mieterverein erzielen Sie trotzdem das für Sie beste Ergebnis.

Härtefall

Wem die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht zugemutet werden kann, kann einen gesundheitlichen oder sozialen Härtefall geltend machen, der dazu führt, dass die Pflicht zur Duldung der Baumaßnahme entfällt. Wer eine mit der Modernisierungsmaßnahme angekündigte Mieterhöhung nicht tragen kann, kann einen wirtschaftlichen Härtefall geltend machen, der dazu führt, dass die Mieterhöhung nicht (in voller Höhe) verlangt werden kann.

Formelle Mängel der Mieterhöhung

Die Mitteilung über die Höhe und den Zeitpunkt der Geltung einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen muss eine konkrete Berechnung des Erhöhungsbetrags unter Berücksichtigung gegebenenfalls in Anspruch genommener Fördermittel und Abzug ersparter (fiktiver) Erhaltungskosten enthalten. Wurden bestimmte Angaben bereits im Rahmen der Ankündigung gemacht, kann die Mieterhöhung hierauf verweisen. Eine formell unwirksame Mieterhöhungserklärung löst keinen Anspruch auf Zahlung des geforderten Betrags durch die Mieterseite aus. Wann eine Ankündigung ordnungsgemäß ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Wirtschaftlicher Härtefall

Ein wirtschaftlicher Härtefall ist gegeben, wenn das Netto-Haushaltseinkommen trotz Beantragung von Wohngeld und aller anderen infrage kommender Leistungen nicht ausreicht, um die erhöhten Wohnkosten zu tragen. Eine feste Grenze, wann ein wirtschaftlicher Härtefall gegeben ist, gibt es nicht. Bei geringen Einkommen geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Grenze bei 30 % des Netto-Haushaltseinkommen für die Wohnkosten liegt. Ein wirtschaftlicher Härtefall muss innerhalb kurzer Fristen nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden, daher sollten Mieter:innen im Zweifel besser einen Antrag stellen, als später Ansprüche zu verlieren.

Sonderkündigungsrecht

Mieter:innen haben bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht. Dieses verkürzt die Kündigungsfrist von drei Monaten auf maximal zwei Monate. Falls Sie also anlässlich einer Modernisierungsmaßnahmen umziehen wollen, lässt sich auf diese Art und Weise gegebenenfalls eine doppelte Mietzahlung vermeiden.

Das ist der Mieterverein zu Hamburg

Wir vertreten die Interessen von Hamburgs Mieter:innen

Der Mieterverein zu Hamburg ist mit 78.000 Mitgliedshaushalten der bei weitem größte Mieterverein der Hansestadt. Die Hauptaufgaben des Mietervereins zu Hamburg sind:

  • die Vertretung der wohnungspolitischen Belange der Hamburger Mieter:innen
  • die Interessenvertretung seiner Mitglieder in Miet- und Wohnungsangelegenheiten
  • das allgemeine Informieren der Mieter:innen zum Mieten und Wohnen in Hamburg

Dem einzelnen Mitglied stehen wir bei allen rechtlichen Fragen rund um die Mietwohnung mit Rat und Tat zur Seite. Die Beratung erfolgt durch Juristen, die auf das Mietrecht spezialisiert sind. Ergänzend sind alle Mitglieder durch eine Rechtsschutzversicherung für den Fall von Mietprozessen abgesichert.
Vorstandsvorsitzender ist Rechtsanwalt Dr. Rolf Bosse, der auch zugleich Geschäftsführer ist. Zudem gehört Dr. Rolf Bosse dem Beirat des Deutschen Mieterbundes an. Stellvertretende Vorsitzende ist Rechtsanwältin Marielle Eifler.

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